רקע עובדתי

חברה המנהלת בית מלון בחיפה, התקשרה בהסכם שכירות של שטח לצורך הקמת המלון, למשך שלוש שנים עם אופציה להארכה ממושכת ובתמורה לדמי שכירות של כ-140,000 ש"ח בחודש. כחלק מהבטחונות שניתנו לבעל הנכס, העמידה השוכרת ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת התחייבויותיה. בעקבות משבר הקורונה, סגרה השוכרת את בית המלון והפסיקה את פעילותה לחלוטין, ובשל כך ביקשה מבעל הנכס לוותר על דמי השכירות עד לחזרת המשק לשגרה. המשכירה סירבה לוותר על תשלום דמי השכירות, אך הסכימה לפרוס את תשלומי דמי השכירות על פני מספר חודשים. השוכרת בתגובה ביטלה באופן חד צדדי את חלק מההמחאות לתשלום דמי השכירות, ואילו המשכירה פנתה לבנק לצורך מימוש הערבות הבנקאית שניתנה לה.

טענות הצדדים

השוכרת טוענת כי משבר הקורונה שפקד את המשק אילץ אותה להפסיק את פעילות המלון, ובשל כך לטענתה עומדות לה טענות משפטיות שונות המצדיקות ויתור על תשלום דמי שכירות בגין חודשים אלה. בשל כך, לטענתה, נוצרה סיטואציה העונה על המקרים החריגים והמיוחדים שבהם על בית המשפט להתערב ולעכב את מימוש הערבות.

מנגד, בעל הנכס טוען כי מדובר בהפרה ברורה של הסכם השכירות, וכי מימוש הערבות הבנקאית נועד בדיוק למקרים מסוג זה, בהם מפר השוכר את התחייבויותיו ולא משלם את דמי השכירות.

הכרעת בית המשפט

בפסיקת בית המשפט העליון לאורך השנים נקבע כלל, לפיו אין די במחלוקת בין הצדדים להסכם המקורי כדי למנוע את מימושה של ערבות. רק כאשר ברור כי אין כל חבות כלפי מחזיק הערבות מכח העסקה המקורית שבין הצדדים, יחול החריג בו יתערב בית המשפט וימנע את מימוש הערבות.

בית המשפט אינו מקבל את טענת השוכרת לפיה משבר הקורונה הנוכחי שינה את הלכה זו. בית המשפט מזכיר את עוצמתה של הערבות ככלי פיננסי חשוב במעלה בעסקאות כלכליות מורכבות כגון העסקה שבמקרה זה, הנועדה להבטיח את יכולת הפירעון של מקבל הערבות לקבל את כספי הערבות ללא כל קשר למחלוקת בין הצדדים לעסקה. אם בסיום בירור המחלוקת יימצא כי הצדק עם השוכרת וכי נוכח משבר הקורונה ייפסק לטובתה כי היא פטורה מתשלום דמי שכירות, הרי שתעמוד לה הזכות לתבוע את בעל הנכס בגין הסכום שחולט. אולם עד שיסתיים הבירור, עומדת למשכיר הזכות כי כספי הערבות יהיו בידיו.

סיכום

לאחר בחינת נסיבות המקרה וטענות הצדדים, קובע בית המשפט כי במקרה זה לא התקיימו הנסיבות החריגות המיוחדות המצדיקות עיכוב של מימוש הערבות הבנקאית. אך על אף שנקבע בפסק הדין באופן חד משמעי כי למשכירה עומדת הזכות לחלט את הערבות, פונה בית המשפט בסוף דבריו למשכירה בדרישה חריגה (שאינה צו משפטי) וקורא לה לבחון האם ראוי בנסיבות העניין לממש בכל זאת את הערבות.

בהערת אגב מציין בית המשפט כי הלב יוצא אל בעלי העסקים שנפגעו בעקבות משבר הקורונה בימים קשים אלה וכי מדובר בימים של ערבות הדדית, אולם לדעתו הסיוע לבעלי העסקים במקרה זה נכון שיגיע מצד המדינה ולא סביר יהיה לדרוש מבעל הנכס לשאת מכיסו בהוצאות השוכרת.

חשוב לציין, כי בית המשפט נדרש בשלב זה רק להכרעה בשאלת מימוש הערבות כסעד זמני ולא בשאלות המשפטיות המהותיות שעולות במקרה זה אשר ידרשו בירור עתידי. סביר להניח שמקרים רבים מסוג זה יובאו בפני בתי המשפט ואף יגיעו לבית המשפט העליון, ומעניין יהיה לראות מה תהיה פסיקתו ביחס לדיני החוזים והתחייבויות הצדדים לאור השפעות משבר הקורונה על שוק הנדל"ן.

ת"א 8831-04-20 בוטיק יעקב בע"מ נ' אנקום גרופ בע"מ ואח' (ניתן ביום 7.5.2020)

* האמור לעיל הינו סקירה תמציתית של עיקרי הדברים ואינו מתיימר להוות תחליף ליעוץ משפטי. בטרם נקיטת פעולה משפטית כלשהי מומלץ להיעזר בשירותיו של מומחה משפטי בתחום ו/או יועץ מס.

‍